July 20, 2018
[blockquote]在澳洲，买地建房（House and Land Packgage）是一个渐受欢迎的投资策略，基本操作是先买下一块土地，再设计建房，好处是能利用土地带来的升值机会，同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。 不过，和所有的投资策略一样，机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期，风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。[/blockquote]
了解买地建房的贷款结构
买地建房最重要的环节就是贷款结构安排。经验表明，很多投资者之所以在投资过程作陷入困境，完全是因为在操作前没有真正理解买地建房的贷款结构。
和一般的楼花（Off the Plan）和建成物业的贷款不同，买地建房涉及两份合同。一份是土地出售合同，另一份是建房合同。在大多数情况下，两份合同的签约主体是不一样的。土地合同的卖方通常是开发商或房产代理中介，而建房合同则由客户与由选定的建筑商签订。有时候，大型建筑商会同时签订两份合同：作为房产代理中介出售土地，同时也提供相关的建房方案。 买地合同和建房合同都要求银行贷款，并有可能获得较高的贷款成数（贷款与土地/物业价值比，LVR）。
需要特别提醒的是，买家必须在建房之前完成土地的交付，也就是说取得土地产权，这意味着从土地交付开始，包括在整个建房过程中都要支付土地贷款利息，这是土地持有成本。一旦开始动工建房，建筑商会和银行以及买家联系，根据不同的施工节点安排支付建筑进度款。
“购地建房”整个付款流程如下：
- 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%，签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。
- 到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。
- 土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。
土地交割后付款方式如下：
- 买家首先支付5%的定金。
- 房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商 。
- 框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% 。
- 封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% 。
- 装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% 。
- 际完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%。
需要注意的是：买家只需支付20%首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都由银行直接拨给建筑商，银行每当完成对每个施工节点的付款，这笔款项都会计入贷款总额作为计息基础，对投资者来说，这也成为投资资本金的一部分。
买地建房选对建筑商很重要。好的建筑商不仅能保证质量，而且能最大限度地缩短工期从而将尽量降低持有成本。因为，施工期越长，作为买家需要支付的贷款利息越多。
控制建筑商风险
选择业绩和信誉好的建筑商
选择建筑商是买地建房中最重要的环节。现在在全澳各地，每周都可以听到建筑商破产的新闻，这显示了建筑行业的动荡，很多建筑商为了获得订单都不惜拼命降低报价，但风险和陷阱正是从这里开始。
太多的时候，投资者因为选择了报价相对更低的建筑商，却遭遇建房工期大大延误，结果不仅是要付出更高的建房成本，而且还失去了很多机会。记住，你的新房要提供7年的新房保修期。因此，要选择的不是价格便宜的建筑商，而是致力于长线发展的建筑商。
选择建筑商的一个原则是“最便宜的建筑商从来都不会是最好的”。遴选标准包括：有特定住房产品的营建经验；在某一地区或住宅小区有营建经验；有稳健的财务背景，还有一点就是市场的口碑。
投资房和自住房的设计装修标准和要求有所不同，对投资者来说，在两者之间找到合适的平衡点很重要，这方面最关键的就是不要过度投资。好的建筑商应该根据买家的需求和预算，就装修标准和设计方案提出合理实用的建议，具体到选用中央空调，还是分体空调等细节。很多时候，建筑商都有两个部门或团队，一个是零售业务，专门为自住房买家提供服务，另一个专门针对投资房产品，两个部门的服务标准和方式有所不同。
建筑合同的关键条款
同样重要的是建筑合同的拟定，这是控制风险保护买家利益的保证之一。我们在和建筑商签订的合同中，有几项必要条款。
工程延期赔偿条款（Liquidated damages clause）
这是针对建筑商工程延期制定的对客户的补偿条款。如果建筑工期超过了合同中约定的最长期限，建筑商需要按延期天数支付赔偿金，例如如果工期超过26周，要按$50/天支付延误补偿。
岩石补助（Rock Allowance）
如果在施工挖掘中发现了岩石，这一条款设定了移除岩石的成本上限。如果建筑合同没有该条款，一旦施工中出现需要移除的岩石，很可能要额外支付数千甚至上万元。
固定价格合同：
这是控制建房成本上限的有效策略。双方一旦签订了固定价格的建筑合同，除非出现了合同约定之外的不可预见情况，建房价格不会再有任何变动。即使有变动，也必须经买家同意。
交钥匙合同：
这意味着房子交付能达到租客即可拎包入住的标准，通常要求交房时花园，车道、百叶窗甚至信箱一应俱全。如果没有在合同中就这些项目作出详尽具体的约定，投资者在交房后还需要支付额外的成本才能招租。
买地建房创造增值空间
巧用买地建房创造增值空间
买地建房是实现物业增值的理想策略，同时还能让投资者享受很多其他优惠。我们将其称作“增值空间”，这是因为：
- 建筑成本每年都在上涨
纵观全澳每个州和领地，无一例外的是建筑成本每年都在上涨，推动因素包括劳动力成本、建筑材料成本和供给压力等。新州的建筑行业指数显示，建筑成本平均年涨幅为5%。这也是自然带来了房价上涨压力。 - 地价每年/每期都在上涨
一般来说，由集团开发商主持的大型总体规划社区，都要经历一个较长的开发周期，且实施分歧开发。根据经验每期新发售的土地价格都较前期有所上涨，涨幅在7-8%。例如，面积相同的地块，在2期售价为16万，而3期的售价就要贵1.2万左右，这也是造成投资成本上涨的原因之一 - 印花税优惠
自2017年7月1日起，本地买家首次购买自住房（包括新房和二手房）时，自交割之日起至少连续居住12个月，如果房价低于60万，则免交印花税；如果房价高于60万但是低于75万，则按比例少交印花税。同时，自2013年7月1日起，本地买家首次购买自住新房时（以前不可以拥有投资房），自交割之日起至少连续居住12个月，如果房价低于75万，则可以享受维州政府10,000万元的购房补助。 - 折旧退税
和所有的新房一样，房地套餐一旦竣工，会为投资者带来可观的折旧退税优惠（取决于装修标准），可让投资者省下一笔可观的税收
如何锁定增值潜力社区
优先考虑主要针对自住家庭的小区
在选择买地建房套餐时，要投资优质地段和小区，我们称之为蓝筹区。如果你在这些区找不到新房套餐，千万不要选择那些价格低的小区。一般来说，新的小区或城区可能由好几个小区组成。当政府发售用于开发的土地时，一级买家是大型开发商，由他们负责整个区的控制性规划，即地块划分和用地性质。这些大开发商再把分割界定好的地块出售给相对小一些的开发商和建筑商，由他们进行开发销售。
为了最大化地控制风险，一些大的开发商会把地块出售给那些只针对投资者的开发商，这会导致某些小区的住户都是租客，而不是自住家庭，结果这些小区不仅外观和环境会比较糟糕，而且缺乏家庭氛围，从而你的获利空间也大打折扣。
为了保证和提升投资收益，应该选择那些主要针对自住家庭的小区，这些小区的土地所有者和开发商会限制投资物业的开发比例，有的甚至不到10%。这些小区是投资上选，因为以这里为家的业主会比租客更加珍惜小区。
如果考虑到日后转售，自住家庭为主的小区也更有优势，因为它们相对于租客为主的小区，更受新买家的青睐。
分析供需对比
为了提高开发利润，买地建房套餐和楼花一样，一般也采取分期发售，逐步提价的策略：首批发售的物业通常价格最低，而最后一期的价格往往是最高的。
所不同的是，买地建房套餐小区如果是针对自住者的话，开发商一般会根据市场反响决定发售节奏，只有当意向买家数量不断上升时，才会推出更多房源。这意味着，蜂拥而至的投资者不会认为推高价格，因此就不会出现严重的过度供给问题，价格上涨是基于真实需求的上涨。
还有一点很重要，成熟小区比新推出的小区更有价值。
租金回报是增值先导
丰厚的租金回报是很多区域房市成功实现增长的关键要素。如果租金回报高，通常会带动房价上涨。
以自住为主的小区物业与那些投资房比例更高的小区相比，租金回报率要高出1%。回报率变量是评估未来增值潜力一个很有用的指标，因为随着租金提高，房价也会随之上涨，从而压低了租金回报率。租金回报增幅越大，迎来增长周期的可能性就越大。道理很简单，房价上涨总是紧跟着租金回报的提高。
配套设施也决定小区价值
小区规划和配套也是决定小区品质和价值的主要因素之一。规划良好的配套会提供地下供电、绿化、小区超市和日托中心等。这些都会提升小区的价值，也解释了为什么某些小区比另一些小区更加成功。
采编自：澳洲看中国
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