July 31, 2020
联邦银行多次的降息把贷款利率带到了历史最低点。许多人在考虑要不要退出现有的固定利率从而可以选择更低的利率, 其中考虑的重点就是退出费用(break costs)。今天我们就来深度解析下break costs。
什么是Break Costs?
Break costs有许多不同的称呼, 比如提前还款罚金(early repayment penalty), 提前终止费用(early termination fees), 经济成本(Economic cost)等等, 从这些称呼中不难看出Break costs是借款方在固定利率期限到期前，还清贷款或者超额还款而造成的罚金或者违约金。此费用只适用于固定利率的贷款。Break costs并不是只有在提前还清固定利率的贷款时产生的, 以下条件下也有可能会产生break fees:
- 在固定利率期限结束前全额还清贷款
- 在固定利率期限结束前卖掉抵押物业
- 在固定利率期限结束前换到别的贷款产品 (比如换到浮动利率)
- 还款数额超出了贷款合同中规定的数额
- 贷款违约, 要求立即偿还贷款
银行为什么要收取break fees?
当银行为固定利率贷款提供资金时, 他们使用银行票据到期利率(BBSR或BBSW)从货币市场上借款。他们的BBSW利率和借款人的固定利率同时锁定。但是银行是不能提前还款的, 所以当借款人提前偿还固定利率的贷款后, 银行会把还回来的钱再借出去同时继续支付锁定的BBSW的利率。如果此时BBSW的利率下降了, 那银行就不能以之前的利率借出贷款, 这样银行将蒙受损失, 因此他们会向借款人收取与他们损失相当的break fees。
银行是如何计算break costs的?
相信这是很多借款人都想了解清楚的问题, 但是这也是银行 一直不愿透露的秘密。为什么这么说呢? 因为在调查了大部分银行给出的答案后, 发现也许只有数学家才能明白Break costs的计算方法。以下是四大银行其中一家给出的计算方法, 大家可以尝试理解下。
不可否认Break costs的计算方法是很复杂的, 但是总的来说它取决于固定利率贷款的以下三个要素:
1. 当初锁定的利率和目前市场利率的对比
2. 固定利率剩下的期限
3. 最初的借贷数额
总结成一个简单易懂的公式就是:
退出费用=贷款数额X剩余固定期限X 银行融资成本的变化(新旧利率的对比)
举个例子, 小李跟ABC银行借了$30万的贷款。利率是5年固定6%, 3年后小李卖掉了物业并还清了贷款。假如银行的融资成本(BBSW利率)下降了1%或者说现有的5年固定利率是5%, 那么小李要支付的退出费用就是:
Break costs = $300,000 X 2 years X 1% = 大约是$6,000
这只是一个简单的例子并不一定准确。如果要获得确切的break costs数额, 唯一的方法就是联系银行进行计算。值得注意的是银行计算的数额只有当天有效, 因为BBSW利率是每天更新的, 所以break cost也是每天重新计算的。这样就会造成实际的退出成本跟查询的数额有误差。澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)在其MoneySmart网站上关于Break costs给出的建议是”一般而言, 自获得固定利率贷款以来，利率下降的越多, 退出费用就越高。”
结语
回到我们在导语中提到的问题, 在利率降到历史最低的今天, 对于之前选择固定利率的借贷人来说, 转贷降低利率或者支付break costs, 到底哪个更划算呢?
举个例子：例如A客户现在在X银行的贷款是50万，固定利率3.19%，剩余固定周期为1年，B银行固定利率2.19%。这种情况下A客户是否需要转贷？我们看一下他的损失和收益。
由此可见，B银行offer 3000的转贷返现，正好能弥补客户的break cost损失+转贷产生的费用，于此同时还帮助客户节省了至少1年5000利息。但是因为每个人的情况不同，所以需要具体问题具体分析, 联系我们的贷款顾问可以帮您找到最佳的选择。
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