May 03, 2019
有一种谎言，叫沉默。
Refinance，也就是我们俗称的“换一家银行，利息更低一些。”
银行之间有一个心照不宣的秘密，那就是在refinance的过程中，银行通过更低的利息诱惑了新客户，但是！有两点陷阱！这些知识点，甚至在银行和Mortgage Broker（贷款经纪人）的从业培训中，都是空白的。如果您的目标，是早点把贷款还清，那么频繁refinance，绝对是错误的决定。除非，您的策略是延迟还清利息，因为资金对您其它投资会有更大回报，或者有税务便利等。
（图片：广告已经被广告商侵蚀，搜索英文Refinance的坏处，头半页全是广告）
第一个“陷阱”，在行话中俗称“关门打狗”。就是先利用超低的利息吸引客户，在客户进入银行后，再把利息不知不觉提高和老客户一样。这就和婚姻一样，有些婚姻不离婚，纯粹是因为成本高。当你成为了老客户，大部分银行并不再会把最优惠的利息和促销给到你了。为此，银行的利息折扣部门，还有两道利息系统。系统一：New Acquisition Rate，即新贷款利息。系统二：Existing Clients Maintenance Rate，即现有客户维护利息。也就是通常来说，给新客户利息折扣爽快，先进来了再说，甚至可以当天批。而老客户，悄悄涨利息不说，利息涨了后，如果是浮动利息，80%的情况下，很难拿到和新客户一样的利息。真是喜新厌旧吖。三年前在银行交割的海外投资客户，这几个月已经被银行涨到7%左右的利息，因为银行算过客户的“离开成本”，比留下来更高，所以判断客户不会走。也就是为什么银行可以放心大胆的加息而不怕流失这些客户。
当然，也有办法在不refinance的情况下，节省利息。我的YouTube频道有详细介绍。
第二个“陷阱”，叫做“利息前置“（interest forward loading）。这个东西看似有点专业，说白了就是银行把大部分钱都在一开始赚了。况且，大部分老百姓和消费者不了解通货膨胀(inflation) 和量化宽松 (QE) 对财富缩水造成的巨大影响。简言之，就是银行今天先把大部分利息赚了，因为今天的$100刀，比10年后的$100刀，要值钱多了。如图：
图中的例子，左上角是假设条件：一个50万澳币的贷款，3.99%的利息，30年的贷款年限按，每年还款12个月。
右上角，你会惊奇发现，30年的贷款，本金50万，居然要还近36万澳币！
再往下对比细看，每个月按揭是$2,384.19，第一个月本金和利息的比例是 $721.69 vs. $1,662.50，而第60个月（图二下方），本金利息的比例是 $877.63 vs. $1,506.37。
请注意！也就是说，如果你的目标是早点还掉贷款，在第五年（也就是第60个月），你在银行A的利息是3.99%，银行B给您3.69%。乍看之下，你省了0.3%一年，但其实，你前5年的本金都白付了。但是刚开始的时候，利息的比重更大，最后获利的，还是银行。
付更低的利息，并不代表你支付出去的利息就更少了！重要的概念说三遍！
付更低的利息，并不代表你支付出去的利息就更少了！重要的概念说三遍！
付更低的利息，并不代表你支付出去的利息就更少了！重要的概念说三遍！
因为你的利息成本总支出，是提高的。
Rate is not equal to repayment!
Look at your total interest payment over the term of the loan!
最后一个概念，少有人思考的，就是时间和价值。简单来说，你每一次refinance，一般都是30年，那你什么时候还完贷款呢？
更多关于利息的秘密，可以参考Thomas的YouTube频道，<银行的十六种利息> 等。（YouTube搜索Thomas Tang）
如果坚持诚实，可以让人变得富有，那么希望有朝一日，我是其中一个。
题外话：其实还掉贷款的最快方式，是再买一套房。具体如何操作，希望有机会和你下次再聊。
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