July 06, 2018
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项目开发所获得的物业比市场价低约20%
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成功的项目可以为开发商带来丰厚的收益
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保留开发的物业可以为开发商带来可观的租金收入
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每一个项目开发可以变成一个正的现金流
项目开发的几个关键环节： 选地，销售，贷款
我们今天来说说贷款，绝对干货！
市场上项目开发贷款产品各式各样，大的分类为银行渠道和非银行渠道。
银行渠道
这是最便宜的资金来源，因为银行的申请费和利息相对于非银行机构都低一些。但是银行对于项目各方面的要求也是比较严格的，我们从几个大方面来分析一下
1
预售量
银行对项目的预售量要求在100% -110%，并且只认本地买家的预售合同，这对开发商的销售实力是一种考验。举个例子，某项目需要贷款500万，那么银行要求的预售量是在550万
2
贷款额
在预售量达到银行要求后，贷款额依项目总造价（Total Development Cost: TDC）来定，最高可以做到70%。 前期可行性报告里面会列出几十项cost，在做项目可行性报告的时候，切记，银行对项目的回报最低要求是15%，不能达到这个水平，银行是不会给予考虑。
3
开发商经验
银行一贯是比较保守的，他们希望跟有经验的开发商合作。如果经验缺乏，可以通过雇佣项目经理的方法解决这个问题。举个例子，一个开发商通常的项目是3，4个townhouse，一下子做了10+ townhouse的项目，银行这时候可能会要求开发商雇佣一个有类似规模开发经验的项目经理。
4
建筑商
需要有足够的资质，最好的情况是该建筑商已经在银行内有成功完成项目的记录。
还有很多其他需要考虑的方面，比如项目公司的架构，项估价报告，成本测量报告，销售中介等等，毕竟一个项目牵扯了方方面面的事情。
非银行机构
如果开发商因为一些原因无法从银行获得资金，那么非银行机构将是一个很好的选择，相比银行的要求，非银行机构能更加灵活地来支持项目。
1
预售量
非银行机构对于预售量要求低很多，从零预售到50% 的预售，都有愿意借款的资方。在不受预售合同价格折扣的影响下，开发商能把项目卖出更好的价格。
2
贷款额
这些机构除了看项目总造价，还会考虑项目总销售价值。最终的贷款额会有所提高。
开发商经验和建筑商资质方面非银行机构和银行是比较类似的。
除了以上几点，如果开发商想给自己在项目完成后留一两套房产，这些资方也会提供相应的支持。
以上内容只涵盖了开发贷款比较小的部分。我们一直致力于为开发商们提供从包括银行到非银行金融机构寻求融资解决方案。如有需要，请联系我们
今天的金融小课堂就聊到这里，我们下周再见！
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