February 28, 2020
在小课堂第91期《三种方法帮你商业物业贷款100%》，我们讨论了商业物业如何来做到100%贷款，让你有更多的现金流。那么今天我们来讨论一下商业物业的利率是如何的呢？4%? 5%? 6%?
现在很多华人购买并且持有很多商业物业，包括商场，仓库，办公室，酒店，写字楼等。
之前一期我聊过如何在购买商业物业的时候，申请贷款100%（三种方法帮你商业物业贷款100%），这样可以让你有更多的现金流。
那么商业物业的利率是如何的呢？4%? 5%? 6%?
商业物业贷款主要是由BBSY + Margin。在说利率之前先聊一下BBSY。
说到BBSY就先要解释一下什么是BBSW?BBSW- The Bank Bill Swap Rate是指澳洲银行票据互换率，这个是作为衡量银行间短期拆借成本的关键指标。是由14家银行所报出的澳元兑换票据平均中间利率决定的。然后BBSY – The Bank Bill Swap Bid Rate 是基准利率，由金融机构所使用。BBSY并非独立的基准利率，它是一个参考，通常比BBSW高出5个基点。目前BBSY的利率大概是0.93%
Margin就比较有趣了，主要是取决于能够拿到多少的折扣，这个每个贷款经纪和公司会有很大的差别，可能一个贷款经纪给的利率是3.9%，另外一个可以给3.3%。同时还有以下的取决因素：
1. 物业类型 – 是不是银行喜欢的类型
2. 贷款比例 – 贷款比例会影响贷款利率
3. 银行目前的“胃口”如何 – 银行在每个时间段的可放贷数量不一样进而会影响利率。
举个简单的例子，最近做的一个客户，一个Footscray的办公室，市值大概是6M，目前贷款3M，现在的利率是4.26%。
很简单，因为这个是一个办公室，属于最平常的商业物业，不看客户的目前贷款我们可以借贷60% （6M的60%可以借贷3.6M），目前客人只需要3M，贷款比例只有50%，银行在做利率计算的时候，在Margin上面会给到非常好的折扣，最后拿到的利率：
利率= BBSY + Margin
BBSY是0.93%，Margin是2.35%，最终的利率就是3.28%。
每年节约的利息：$29,400, 如果客人拥有这个物业15年，那总共可以节约利息：$441,000.
另外一个客人，购买了一个仓库，购买价格是4.6M，然后需要借贷60%，就是2.76M。
因为是60%，银行给的margin是2.5%，所以最后的利率就是：0.93% + 2.5% = 3.43%。
当然这两个利率已经算是不错的利率，但是极限情况，商业物业贷款也可以做到3%以下，这个要根据每个不同的物业来做评估。低的利率可以拿到，但是会有一些条件限制。
如果你需要购买商业物业，最好先找一个专业做商业物业贷款的经纪了解一下你需要贷款的额度。如果你已经有商业物业，可以重新来看一下你目前的利率，可能可以省不少的钱，与此同时可以拿出更多的现金来做其他的投资。
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